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2017年度优秀裁判文书——(2016)川0114民初6010号判决书
作者:王瑜 时间:2018-10-19 分享给好友:

成都市新都区人民法院

民 事 判 决 书

(2016)川0114民初6010号

        原告:李代辉,男,1982年7月16日出生,汉族,

        原告:杨洋,女,1970年3月15日出生,汉族。

        上述原告的委托代理人:何政泉,四川泰仁律师事务所律师,特别授权代理。

        被告:成都新都蓝光和骏置业有限公司,住所地成都市新都区大丰北延新居A区9幢1号。

        法定代表人:余驰,总经理。

        委托代理人:刘星宇,男,1985年10月16日出生,汉族,系公司员工,特别授权代理。

        原告李代辉、杨洋与被告成都新都蓝光和骏置业有限公司(以下简称蓝光公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年10月25日受理后,依法由审判员王瑜适用简易程序,于2016年11月30日公开开庭进行审理。原告杨洋及委托代理人何政泉,原告李代辉的委托代理人何政泉,被告蓝光公司的委托代理人刘星宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

        原告李代辉、杨洋向本院提出诉讼请求:请求判令1.解除李代辉、杨洋与蓝光公司签订的《商品房买卖合同》;2.蓝光公司退还购房款602674元,并按银行活期存款利率0.35%/年支付利息(从付款之日起计算至实际履行之日止);3.蓝光公司赔偿房屋出租收益损失(从收房之日2014年12月10日起,按1600元/月的租金标准,计算至实际履行之日止)。事实与理由:2014年7月,蓝光公司向李代辉、杨洋承诺,蓝光·花满庭2期将会有沃尔玛、必胜客、屈臣氏等近百家知名优质商户入驻,并在商铺门上贴满了各品牌的形象画面和logo图标,告知李代辉、杨洋这些品牌都将入驻。并向李代辉、杨洋承诺,9幢2楼4号商铺旁边将修建两条2楼连廊(其中一条在该商铺附近),作为联通主通道两侧商户的纽带,以带动人流和商业气氛。李代辉、杨洋看中了该项目有近百户商家入驻的丰富配套和2楼连廊将给该商铺带来的人流和位置优势,以及蓝光公司作出的代为出租商铺的承诺,与蓝光公司签订《商品房买卖合同》及补充协议,购买蓝光公司开发的蓝光·花满庭2期9幢2楼4号商铺,单价为16421.63元/㎡,总价为602674元。合同签订后,李代辉、杨洋向蓝光公司支付了首付款302674元,并通过银行贷款的方式支付了剩余房款300000元。2014年12月,李代辉、杨洋前去接收商铺,经查看,发现9幢2号楼4号商铺附近并未修建2楼连廊,李代辉、杨洋因此拒绝接收该商铺。蓝光公司向李代辉、杨洋承诺,先行收房后,蓝光公司会补建连廊,李代辉、杨洋在此承诺后接收了房屋。但截止2016年11月30日,蓝光公司仍未修建好连廊,也未达到承诺的配套条件,之前承诺入住的百余商家仅入驻了几家。收房后,蓝光公司也未代为出租商铺。蓝光公司虚假宣传、违背承诺,严重违背李代辉、杨洋购买此商铺的初衷,并因此使李代辉、杨洋遭受了重大损失。

被告蓝光公司辩称,蓝光公司与李代辉、杨洋签订合同属实,该合同系双方真实意思表示,蓝光公司已向李代辉、杨洋交付了商品房。李代辉、杨洋所述有近百家优质商家入驻及建连廊等事宜不属于商品房买卖合同的一部分,蓝光公司也未向李代辉、杨洋作出承诺,请求驳回李代辉、杨洋的全部诉讼请求。

        经审理查明,2014年7月23日,李代辉、杨洋与蓝光公司签订《商品房买卖合同》及补充协议,约定李代辉、杨洋购买成都市新都区大丰街道蓝光·花满庭二期9幢2层4号商业用房,测绘面积40.55平方米,套内建筑面积36.7平方米,单价按套内面积计算为16421.63元/㎡,总价款602674元。合同第七条载明:“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房,不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的,应当书面征得受影响的买受人同意,并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的,出卖人应当给予相应的补偿。”第八条载明:“本合同第七条、第八条有关规划、设计变更的通知,买受人同意出卖人以售房现场公示的形式做出,规划变更还必须得到规划行政主管部门的批准。合同双方应以经批准变更的规划、经有资质的设计机构确认变更后的设计作为履行本合同之依据。”补充协议第五条对合同第十五条(商品房质量、装饰、设备标准)及整改事宜的补充约定载明:“2.甲方售楼书、沙盘和广告DM单、模型、报媒广告、户外广告、视频广告等资料仅作为参考,楼书、沙盘模型及样板房展示仅为展示空间布局和装修装饰摆放指引,或者为乙方提供装修方案参考之目的,不作为交房标准,房屋的交付标准以《商品房买卖合同》和附件约定为准。”

        合同签订后,李代辉、杨洋向蓝光公司支付了首付款302674元,并通过银行贷款的方式支付了剩余房款300000元。2014年12月,蓝光公司向李代辉、杨洋交付了该商铺。

        另查明,在蓝光公司对外发放的宣传单中,有“旗舰品牌领衔加盟,百余商家争相入驻”的字样,在现场展示的沙盘上有两条连廊连接不同的楼栋。蓝光公司的销售人员向意欲购房的客户展示和发放了蓝光公司内部对花满庭二期垂直交通增设建议的资料,该资料显示在两个点位建议增设二层连廊点位。但是,在蓝光公司已建成的项目中,并无二层连廊。

        以上事实有《商品房买卖合同》及补充协议、项目宣传资料、售楼现场沙盘图、花满庭二期垂直交通增设建议的资料、证人的证言及到庭当事人的陈述在卷佐证。

        本院认为,李代辉、杨洋与蓝光公司签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示,其内容不违反法律法规的禁止性规定,属于合法有效的合同,双方均应全面履行合同约定的义务。现双方的合同义务均已履行完毕。关于双方争议的“商家入驻的宣传资料和二层空中连廊的建设是否构成合同内容”,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”涉及本案中关于商家入驻的宣传资料,从内容上来看,并非蓝光公司就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺,并且该说明和允诺未达到具体确定的标准,故不应视为要约。关于二层空中连廊的建设,蓝光公司辩称,蓝光公司确实曾经考虑过建造,但从安全角度考虑取消了连廊,并且第一时间在沙盘上作出调整。本院认为,建设二楼连廊的方案虽未得到规划部门的同意,但是出卖人在销售的沙盘中标出了明确具体的位置,并将建议增设连廊的内部资料向有购买意向的人发放,告知其连廊建设的事项,连廊对不同楼栋二楼之间商业氛围的带动和人流量有重大影响,属于对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的内容,符合司法解释规定的应视为要约的情形,故该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容。现蓝光公司并未建设连廊,应承担相应的违约责任。

        关于李代辉、杨洋要求解除合同的主张,蓝光公司交付房屋已逾二年,双方在合同中并无不建造连廊即解除合同的约定,并且该违约行为也未构成根本性违约,为维护交易的安全,李代辉、杨洋要求解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四的规定,其诉讼请求无事实和法律依据,本院不予支持。因此,李代辉、杨洋基于解除合同要求赔偿损失,本院也不予支持。关于蓝光公司未建设连廊的违约责任,蓝光公司未建设连廊对李代辉、杨洋所购买的二层物业的使用和收益有一定的影响,蓝光公司应承担相应的违约责任,本院结合本案的实际情况,酌情确定蓝光公司向李代辉、杨洋支付违约金3万元。

        据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定,判决如下:

一、被告成都新都蓝光和骏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李代辉、杨洋支付违约金3万元;

二、驳回原告李代辉、杨洋的其他诉讼请求。

        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

        案件受理费5104元,由原告李代辉、杨洋负担3104元,由被告成都新都蓝光和骏置业有限公司负担2000元(此款原告李代辉、杨洋已预交,被告成都新都蓝光和骏置业有限公司在履行上述付款义务时一并结清)。

        如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员  王瑜



二〇一七年一月六日

书记员  凌淼


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