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原告张某栋与被告四川某房地产开发有限公司(以下简称房地产公司)、第三人张某商品房销售合同纠纷
作者:霍萍 时间:2018-10-15 分享给好友:

        [关键词]

        商品房预售备案登记 借贷关系 意思表示瑕疵

        [裁判要点]

        商品房预售合同的登记备案是开发商一项行政意义上的义务,登记备案与否对合同的效力没有影响,商品房预售合同的登记备案仅具有债权公示效力,不是《物权法》规定的预告登记,没有预告登记的公示和公信效力。

        第三人与被告之间名为商品房买卖关系实为借贷关系,应按照民间借贷法律关系审理。开发商利用商品房预售备案登记制度,进行融资借款,将商品房备案登记在出借人名下,该房屋的所有权应属于实际购房者,本案对于类似问题的解决有一定的指导作用。

        [相关法条]

        《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条

        《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款

        《中华人民共和国物权法》第二十条第一款

        [基本案情]

        原告张某栋诉称,与房地产公司于2012年12月26日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》,约定张某栋购买房地产公司开发的一套房屋,张某栋共向房地产公司支付完所有的购房款374 414元。同时交纳了契税5 616元、维修基金1 700元及办理房屋权证的工本手续费120元。并且还与房地产公司指定的物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。房屋交付后,张某栋装修了房屋,现已入住。房地产公司一直未办理房屋的备案手续。请求判令房地产公司立即为张某栋办理房屋产权的转移登记手续。

        被告房地产公司辩称,张某栋所述属实,是由于公司资金缺乏未能办理产权转移。房地产公司为融资借款,将房屋备案登记在出借人第三人张某名下,原想从银行申请贷款,归还了借款后,再将房屋备案登记在张某栋名下,但是贷款未获批准。现在房地产公司愿意履行与张某栋的合同,协助办理产权转移。

        第三人张某诉称,就本案诉争的房屋,房地产公司与张某于2013年2月4日签订了《商品房买卖合同》,并依法向产权登记部门办理了预售登记,预售登记性质上属于预告登记。尽管张某栋占有了房屋,但是张某享有对该房屋的优先权,请求1.撤销张某栋与房地产公司签订的《商品房买卖合同》;2.房地产公司按合同约定为张某办理房屋产权证书;3. 张某栋将占有的房屋返还张某。

        针对张某提出的诉讼,房地产公司辩称,张某不是真实的购房户,房地产公司向张某借款,为保证借款的资金安全,用房屋作抵押,将案涉房屋备案登记在张某名下,房地产公司愿意就借款与张某对账予以解决。

        法院经审理查明,2012年12月26日,张某栋与房地产公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》,约定张某栋购买房地产公司开发的一套房屋,按照建筑面积计算,该商品房单价每平方米3 964.99元,总价款374 414元。张某栋采取分期付款方式支付购房款。双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书。”

        2012年12月18日,张某栋支付了购房定金20 000元,2012年12月26日支付174 414元,2013年6月30日支付180 000元,共计支付购房款374 414元。2013年6月30日,房地产公司向张某栋交付了房屋,张某栋交纳了契税5 616元、维修基金1 700元及工本费120元。同时,张某栋还与房地产公司指定的物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。现张某栋已装修房屋并入住。由于房地产公司未按承诺履行备案及办理房屋产权证,遂引发纠纷。

        另查明以下事实:

        一、就该案诉争房屋,张某与房地产公司签订了《商品房买卖合同》,约定张某以总价250 000元购买该房屋。2013年2月4日,该房屋备案登记在张某名下。

        二、2013年2月2日、2013年2月4日,房地产公司与张某分别签订了两份《补充协议》,约定张某出资25万元和75万元,备案登记房地产公司已取得预售许可证的4套商品房,张某通过转账或现金支付方式给付房地产公司备案款,房地产公司付清款后,张某将无条件配合办理撤销备案手续,费用由房地产公司承担。

        三、2014年12月27日,经对账,张某确认2013年1月28日至2013年11月3日房地产公司已还款487 500元。

        [裁判结果]

        成都市新都区法院于2016年5月3日作出(2016)川0114民初1168号民事判决被告房地产公司于判决生效后三十日内为原告张某栋办理房屋产权证;驳回第三人张某的诉讼请求。宣判后,原告张某栋、被告房地产公司、第三人张某未提出上诉,判决已发生法律效力。

        [裁判理由]

        法院生效裁判认为,本案的争议焦点为1.房屋备案登记的性质,是否影响合同效力;2.房地产公司与张某之间的商品房买卖合同是否应履行。针对争议的焦点论述如下:

        1.商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务,如果开发商未履行该义务,其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否对合同的效力没有影响。因此,在本案中,实际购房者张某栋虽没有进行商品房预售合同登记备案,其与开发商房地产公司所签订的商品房买卖合同仍然有效。

        商品房预售合同的登记备案仅具有债权公示效力,不是《物权法》规定的预告登记,在本案中,张某认为其办理了商品房预售备案登记就具有了预告登记的物权请求权以及优先购买权,从而可优先取得争议房屋的产权的主张不符合法律的规定,不能成立。

        2.对比张某栋与张某的《商品房买卖合同》,可以看出,张某栋的房屋购买价款374 414元,高于张某的合同价250000元,张某栋的房屋价款更符合市场行情;从合同履行情况看,张某栋不仅履行了房款的交付义务,还交纳了契税、维修基金及工本手续费,并且现已装修入住,张某只支付了合同价款。结合张某与房地产公司提交的证据,可以看出张某与房地产公司之间存在借款担保的合同关系。在双方签订的《补充协议》中,明确张某出资100万元,房地产公司将4套房屋备案登记在张某名下,待款付清后再撤销备案登记。张某的付款时间与《补充协议》的时间一致,均是2013年2月2日,因此,可以认定“房地产公司是为了保证张某债权的实现而签订的房屋买卖合同,并将房屋进行了备案登记”这一事实,双方系名为商品房买卖关系实为借贷关系。 目前,房地产公司已归还张某借款487 500元,尚未还清所有借款。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,……”根据该规定,张某要求被告履行《商品房买卖合同》,不符合法律规定,对其诉讼请求不予支持。对于借款,张某可另案提起诉讼。

        张某栋与房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,系合法有效的合同,双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后,张某栋按约向房地产公司支付了全部购房款,也交纳了契税、维修基金及工本手续费,履行了合同约定的全部义务,但房地产公司却未按其承诺为张某栋办理房屋产权证,违约事实清楚明确。双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书”,张某栋于2013年6月30日结清了房款,并于同日交纳了税费,现已达到合同约定的取得房产证的期限。而房地产公司却至今未为张某栋办理房屋产权证,因此,张某栋要求房地产公司办理房屋产权证,其诉讼请求符合双方合同的约定和法律的规定,予以支持。

        [案例注解]

        本案争议的焦点是“在名为商品房买卖关系实为借贷关系,并且已将商品房预售合同进行了登记备案的情况下,该商品房买卖关系与其备案登记是否有对抗实际购房者的效力。”笔者认为在判断房屋所有权归属方面,以商品房预售备案登记为担保的出借人不能抵抗实际购房者,这样的处理结果有着明确的事实基础和法律依据,有利于保护真实购房人权益的实现。

        一、名为商品房买卖关系实为借贷关系的审理有着明确的法律规定

        以买卖合同作为借款合同担保的买卖无效的观点符合债务人的所有财产均为责任财产的基本法理,也是各级法院一直以来的认识,并不是新的观点。如果认可该买卖合同的效力,这种操作在时间周期、差额利益方面较抵押、质押这两种担保方式更为优越,势必会架空这两种制度;这种操作方法与流押、流质无异,但流质、流押也为法律所禁止,均可能严重损害债务人及债务人的其他债权人的利益。

        因此,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,……”在本案中,开发商与出借人之间名为商品房买卖关系实为借贷关系的处理,应按照民间借贷来审理,而不是依照商品房买卖合同的约定履行。

        二、商品房预售合同登记备案对合同效力的影响

        在我国,商品房预售合同登记是商品房预售管理的一部分,有较强的行政性质,与其他不动产登记一样,商品房预售合同的登记机关是行政机关。我国法律规定商品房预售合同需要登记,旨在通过预售合同登记对开发商预售行为的合法性进行审查,防止预售期间“一房多卖”现象的发生,也通过预售合同登记来帮助国家实现对房地产市场的宏观调控。

        目前从法律规定来看,预售合同登记备案与否并不影响预售合同的效力。如果仅仅因为预售人未进行预售合同登记而使预售合同无效,损害的只是预购人的利益,与立法的初衷相悖。登记备案属于预售人的义务,而不是商品房合同生效的条件,预售未按规定登记备案,仅预售人受行政处罚,而不影响合同的效力。因此,在本案中,实际购房者虽没有进行商品房预售合同登记备案,其与开发商所签订的商品房买卖合同仍然有效。

        三、预售合同登记备案不产生预告登记的公示与公信效力

        房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时,为了限制债务人处分该不动产,保障债权人将来取得物权而做的登记。预告登记的目的在于“保障将来实现物权”。换言之,预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段,它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。它限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限,使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。所以,《物权法》第二十条第一款第2句规定:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”预告登记中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。具体来说,就是基于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。由此可见,预告登记制度同时具有确认请求权和排他效力。

        商品房预售合同登记备案是指房地产开发企业取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后,在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内,由房地产开发企业向项目管辖范围的房地产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。开发商与预购人签订了商品房预售合同之后,预购房屋的购房者仅享有房屋购买的债权。预售合同登记备案既不产生物权变动和物权公示的效力,也不产生登记请求权的物权效力。

        商品房预售登记备案和预告登记的法律特征有着明显的不同,存在着本质的区别。由于预告登记制度在我国直到2007年《物权法》的颁布才正式确立,而在此之前,在商品房预售环节长期只有预售合同登记存在,法律对预售合同登记的法律效力没有明确的规定,许多当事人把商品房预售登记备案当成预告登记。因此,在本案中,出借人就错误的认为其办理了商品房预售备案登记就具有了预告登记的物权请求权以及优先购买权,从而可优先取得争议房屋的产权。

        四、出借人签订商品房买卖合同的意思表示瑕疵

        “意思表示”是德国民法制度中的基本概念,是法律行为制度的核心,是法律行为有效的条件之一。所谓意思表示,指向外部表明意欲发生一定私法上法律效果之意思的行为。通说认为,意思表示由内心意思(主观要件)和表示行为(客观要件)两部分构成。表示行为是行为人将自己的欲达到某种法律效果的内心意思以一定方式表示于外部,如出借人签订商品房买卖合同的行为;内心意思是指当事人追求发生一定民事法律效果的内心意志和思想。而根据内心意思与表示行为之间是否保持一致,将意思表示划分为健全的意思表示和有瑕疵的意思表示。意思表示的正常状态是内心意思和表示行为之间保持一致,这种意思表示就是健全的意思表示;如果内心意思与表示行为之间不一致,那么就是不健全的意思表示或意思表示瑕疵。

        购房者与开发商签订商品房买卖合同的目的是为了获得房屋的所有权,从而获得所有权的应有利益,比如占用、使用、收益和处分的权利。购房者与开发商签订购房合同,向开发商支付房款(包括支付首付款和抵押贷款),办理接房手续,委托开发商办理产权并交纳契税、维修基金及工本费等办理产权证的相关费用,装修并入住或作为投资出卖,但无论购房目的是自己使用,还是进行交易,其购房应有的期待利益应是获得该房屋的所有权。

        由于签订商品房买卖合同是进行商品房预售备案登记的必要程序,借贷法律关系的出借人要进行商品房预售的备案登记就必须签订商品房买卖合同。其签订商品房买卖合同的目的是为了保证债权的实现,不在乎房屋的所有权是否归属自己,甚至希望房屋能早日交易,从而顺利收回自己向开发商出借的款项。如果开发商付清所借款项后,也愿意无条件配合开发商办理撤销备案手续。因此,出借人签订商品房买卖合同不具有获得房屋所有权的购房目的,其意思表示不真实,是有瑕疵的意思表示。

        意思表示真实是合同有效的构成要件,是法律评价当事人合意的标准。根据上述对出借人心态的分析,出借人的意思表示瑕疵应属于意思与表示不一致中的心中保留情形。心中保留是指表意人把真实意思保留在心中,所做出的表示行为并不代表真实意思,所以它是一种自知并非真意的意思表示。作为现代民法范例的《德国民法典》,对意思表示瑕疵问题进行了深入的理论分析,并采取了类型化方式来满足法律操作性需要,将意思表示瑕疵分为“心中保留、游戏表示、虚伪表示、表示错误、受欺诈意思表示、受非法胁迫意思表示、重大错误”七种类型,相对完善和科学。目前,我国法律对心中保留没有进行规定。本案就是典型的心中保留,其本身谈不上违法,但会引起纠纷或者损害善意者的利益。

        结语:根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定,出借人要求开发商履行商品房买卖合同并办理房屋产权的诉请没有事实基础和法律依据,应按照民间借贷法律关系处理,而实际购房者虽没有进行商品房预售登记备案,但其房屋权属应得到支持。退一步来讲,如果本案中的第三人与开发商不是借贷关系,而是商品房买卖关系,是开发商将房屋一房二卖,由于预售合同登记备案不产生预告登记的公示与公信效力,依照“一房数卖”中争议商品房所有权归属问题的处理原则,即数个买受人既未办理产权登记,又未办理预告登记的情况下,应对已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求予以支持,那么也应该支持本案原告关于商品房权属的诉请。至于出借人与开发商意思表示瑕疵所产生的商品房买卖合同的效力认定问题,笔者建议在合同立法时增加关于意思表示瑕疵心中保留的规定,从而使大家对此种现象有所了解,也对该类纠纷提供有效救济规则。


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